Дом без ОКНа, инвестиционная экономика и покупательский интерес

Реставрация здания без охранного статуса подразумевает куда менее трудозатратный во всем, что касается согласования, процесс, чем в случае с объектами культурного наследия. Но во всем остальном процесс этот получается долгим, сложным и недешевым.

Итак, вопрос, логично звучащий в продолжение разговора, начатого в прошлый раз: что может заставить инвесторов и девелоперов заняться историческим зданием, особенно если оно не имеет охранного статуса? Как считает управляющий партнер финансовой группы «Дмитрий Донской», партнер благотворительных фондов «Том Сойер Фест. Наследие» и «Внимание» Дмитрий Курбатский, это экономика проекта или (а иногда и) любовь к сохранению архитектурного наследия.

«Приспособление может определяться как самим инвестором, так и совместно с контролирующими органами в случае реализации схемы государственно-частного партнерства. Восстановление сооружений или их элементов дарит неравнодушным инвесторам и людям, пожертвовавшим через фонды небольшие суммы, радость, ощущение сопричастности к созиданию и оставляет тонкий, но заметный след в истории. При этом можно отметить, что в этом году зазвучали голоса и при поддержке институтов развития и ревитализации территорий уже предпринимаются шаги в части сохранения усадебных комплексов и их приспособления под туристическую и социальную функции», — говорит эксперт.

А как сами девелоперы и архитекторы оценивают, во-первых, необходимость, во-вторых, сложность и, в-третьих, стоимость работы с неподохранными историческими зданиями? Для начала заместитель генерального директора архитектурной компании «Алев групп» (ГК «Гранель») Елена Слепцова предлагает вспомнить, что в ряде случаев главное слово все-таки не за ними, а за местной администрацией. «Например, в столице Москомархитектура определяет градообразующий облик зданий по улице, исходя в том числе из того, насколько меняется панорама города. И все изменения утверждает департамент культуры, несмотря на то что объекты не имеют статуса ОКН», — рассказывает эксперт.

При этом руководитель и партнер компании UNK interiors Юлия Тряскина подчеркивает, что реставрация здания без статуса ОКН все-таки подразумевает гораздо менее трудозатратный во всем, что касается согласования, процесс, чем в случае с объектами культурного наследия.

Если говорить не о правилах, а о стоимости работ, то и тут никакого единства: каждый проект индивидуален, и один случай редко похож на другой, делится наблюдениями партнер компании Pridex Тимур Воронов.

Юридически историческое здание, не имеющее охранного статуса, — это просто старое здание, поэтому работа с ним ничем не отличается от работы со любым другим зданием: это перепланировки, переустройство фасадов или комплексная реконструкция. Другой вопрос — физическое строительство: вот тут начинаются отличия, и чем здание старше, тем больше сложностей, продолжает тему основатель архитектурного бюро DA Максим Долгов.

«Со временем конструкции зданий подвергаются большему износу: кирпич и камень выветриваются, металл ржавеет, дерево гниет, инженерные коммуникации изношены или не работают. Обновление решений до современных норм и требований весьма сложная и затратная часть, а если принять во внимание, что у здания может быть несколько владельцев, то часто и неосуществимая. Другая проблема при реконструкции — моральное устаревание как объемно-планировочных, так и инженерных решений. Например, здания начала прошлого века часто имеют небольшие окна, маленькие пролеты, несущие продольные стены, деревянные перекрытия, маленькие кухни, ограниченных размеров санузлы, которых иногда вообще нет. Приведение зданий к современным нормам, усиление конструкции, устройство проемов, замена перекрытий — длительная и сложная работа, часто дольше и дороже аналогичного нового строительства».

Сложная и дорогостоящая, соглашается руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. Особенно если учесть, что при редевелопменте домов с историей нужно сохранить дух здания, связать историческое прошлое и технологическое будущее. Чаще всего именно такая концепция становится наиболее ликвидной на современном рынке.

Но, несмотря на стоимость и сложности, девелоперы и собственники сейчас идут на подобные затраты, делится наблюдениями Максим Долгов. «Реконструкция и переустройство делаются для создания характера застройки, так как даже небольшое старое здание придает ей индивидуальный образ, связанный с памятью места. Мы видим все больше проектов реконструкции и приспособления, обновления зданий как дореволюционной, так и советской эпохи, а в последние годы даже вернулись к практике «переезда» зданий, чего не было в Москве уже более 40 лет. Но этого бы не произошло, если бы не покупатель. Мы видим растущий интерес к среде проживания, к истории места, к пластике фасадов, фактурам и материалам старых домов», — рассказывает эксперт.

Причем, по его оценкам, потребитель реконструкции «растет» в понимании объектов. «10-15 лет назад были востребованы только особняки — как часть утраченной эпохи. Позднее появился интерес к зданиям индустриальной революции, и особенно сильно его подогрел стиль лофт. Теперь актуален период русского авангарда, проекты этих зданий — «звезды» девелопмента. Я же с нетерпением жду интереса к зданиям поздней советской эпохи, от романтизма 1960-х до постмодернизма начала 1990-х. Современные технологии проектирования позволяют адаптировать под новые функции любое историческое здание. Как архитектор могу только приветствовать рост интереса к сохранению и переосмыслению архитектурного наследия, которое, несомненно, является нашей памятью», — говорит Максим Долгов.

Впрочем, если убрать из общих рассуждений жилой сегмент и оставить только сегмент коммерческой недвижимости, все начинает выглядеть куда суше и строже. Например, опыт Тимура Воронова позволяет ему утверждать, что «обычно для девелоперов и арендаторов основное значение имеет цена по рынку. Исторические аспекты здания важны больше исследователям и краеведам». (Скорее всего, исключением из этого правила являются расположенные в старых домах гостиницы: вот тут «биография» самого здания и окружающей застройки начинает играть очень даже важную, если не сказать ключевую роль.)

Но на офисном рынке сам по себе историзм действительно интересует арендаторов лишь отчасти, поддерживает коллегу Елизавета Ильюхина. «Безусловно, возраст здания, его история, сохранившиеся аутентичные черты придают ему изюминку и повышают престижность недвижимости в глазах покупателей и арендаторов. В обществе уже долгое время существует запрос на бережное отношение к архитектурной среде, сохранение исторического облика городов и отдельных зданий, поэтому объекты, которые отвечают этим параметрам, пользуются повышенным спросом у потенциальных резидентов. Но, помимо старины, важна ее гармоничная интеграция с общей концепцией объекта, современная «начинка», комфорт пребывания внутри, деловая локация. Все-таки частным лицам и компаниям, которые открывают офисы в старинных зданиях, необходимо каждый день работать в этом пространстве, и оно должно быть удобным, а не «музейным», — напоминает эксперт.

В целом интерес к старому фонду с точки зрения современного офиса возможен в том случае, если он удачно расположен, а его геометрия позволяет вписать все разнообразие пространств для работы, отдыха и технологий, резюмирует Елизавета Голышева — директор по стратегии и продажам сети технологичных офисов Multispace.