Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2023 году стал драйвером отрасли. Объем ИЖС от общего количества введенного за девять месяцев жилья уже составляет 60%. Станет ли наша страна когда-нибудь «одноэтажной Россией», почему популярен такой формат и как его поддерживает государство, разбираемся с экспертами.
Только цифры
В 2022 году, по данным Росстата, объем рынка жилищного строительства в России составил 102,7 млн кв. м. Что соответствует объему всего жилого фонда в крупном субъекте РФ. К примеру, в Республике Татарстан с населением более 4 млн человек объем жилого фонда на конец 2022 года составлял чуть более 115 млн кв. м, в Москве он на тот же период – 224,8 млн кв. м. То есть за год в России построили жилья сразу на несколько городов-миллионников.
Сданные 102,7 млн кв. м в прошлом году – это исторический рекорд, более 100 млн «квадратов» за год в нашей стране никогда не сдавали. Из цифры 102,7 млн – 57,2 млн кв. м приходится на ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), что составляет 55,7% от общего объема ввода жилья.
Показатели первого полугодия 2023 года демонстрируют рост рынка ИЖС: теперь его доля составляет 58% от общего объема ввода. Однако в абсолютных величинах популярность «коттеджей» вроде бы падает: 30,4 млн кв. м в 2023 году против 32,9 млн кв. м в 2022-м.
По словам президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, выдача ипотеки на строительство и приобретение готовых частных домов в II квартале 2023 года составила почти 77 тыс. кредитов на сумму около 286 млрд рублей (почти в 2 раза больше, чем в I квартале 2023 года).
Основной объем ипотеки выдавался на приобретение уже построенных домов. Так, в II квартале текущего года банки предоставили на покупку таун-хаусов более 51 тыс. кредитов (+66% по сравнению с I кварталом 2023 года) на 176 млрд рублей (+64% по сравнению с I кварталом 2023 года). Выдача ипотеки на строительство жилых домов в II квартале составила 25 тыс. кредитов (+117% к I кварталу 2023 года) на 110 млрд рублей (+121%).
Ипотека на ИЖС активно росла за счет льготных программ: в II квартале текущего года их доля достигла 97% от общего объема выдач (+3 п. п. к I кварталу 2023 года).
Еще одна интересная особенность – рынок ипотеки на индивидуальное жилье растет быстрее, чем рынок ипотеки на покупку квартир.
Варианты ипотеки на рынке «домостроя»
Интерес к «своему дому» во многом объясним высокими ценами на жилье в многоквартирных домах. Как отмечает первый заместитель руководителя департамента экономической теории Финансового университета при правительстве РФ Сергей Толкачев, в некоторых регионах России, особенно в больших городах, цены на квартиры выше и сложно найти жилье по доступной цене.
Таун-хаус можно приобрести, воспользовавшись одним из банковских продуктов. По словам генерального директора АН «Городской риелторский центр» Юлии Усачевой, это может быть, во-первых, стандартная ипотека на строительство. Ставка составит от 14%, первоначальный взнос – 25%, максимальная сумма кредита – 100 млн. Во-вторых, можно воспользоваться ипотекой с господдержкой. И в первом, и во втором случаях дом разрешено строить самостоятельно или с привлечением строительной компании. Ставка при льготной ипотеке – от 8%, первоначальный взнос – 20%, сумма кредита – 6–12 млн рублей в зависимости от региона (максимальную сумму предлагают на покупку недвижимости в Москве и Московской области, а также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области).
В-третьих, можно взять семейную ипотеку. Однако в данной ситуации можно построить дом только с привлечением подрядчика. Здесь ставка составит от 6%, первоначальный взнос – 20%, сумма кредита – те же 6–12 млн рублей в зависимости от региона.
Еще один вариант стать владельцем мини-коттеджа с помощью банковского продукта возможен для сотрудников ИТ-компаний. Им банки предлагают оформить специальную ИТ-ипотеку. По этой программе также можно построить дом только с привлечением подрядчика. Ставка – до 5%, первоначальный взнос – 15%, сумма кредита выше, чем в предыдущем случае, и составляет 9–18 млн рублей в зависимости от региона.
По ипотеке с господдержкой можно взять кредит как на строительство дома на уже имеющемся участке, так и на приобретение земли и возведение на нем жилого строения. На время строительства залогом по кредиту будет выступать участок, если его стоимость соразмерна размеру взятой у банка суммы. В ином случае придется искать поручителя. После завершения строительства залогом станет сам дом.
Дмитрий Овечкин отмечает, что некоторые банки предлагают комбо-ипотеку. Так, если по стандартной госпрограмме дают лимит на ипотечный кредит до 12 млн, то по комбо-ипотеке можно взять больше – до 30 млн. На сумму до 12 млн рублей (если речь идет о Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) можно оформить льготную ипотеку, а на сумму свыше – рыночную.
Используем маткапитал
«Правительство РФ планирует в ближайшие годы вовлечь в ИЖС более 100 тыс. гектаров земли. Такая мера в случае ее реализации наряду с доступным кредитованием может привести к настоящему буму ИЖС», – уверен Владимир Немировский. Способствует этому и возможность использовать материнский капитал на рынке индивидуального строительства. Его можно добавлять к общей сумме при покупке дома за наличные, а также для погашения части суммы ипотечного кредита или для оплаты первоначального взноса при покупке жилья в ипотеку. Но нужно иметь в виду несколько особенностей.
Если человек строит дом с привлечением подрядчика, прикрепляется тот же пакет документов, но к нему добавляется заключенный с компанией договор о строительстве. В этом случае деньги поступят целиком и сразу на счет подрядчика. Социальный фонд РФ рассматривает заявление в течение 10 дней. Если вынесено положительное решение, деньги поступят на счет в течение 5 дней. Важно помнить, что после завершения строительства нужно зарегистрировать собственность, выделив доли на всех членов семьи.
Алгоритм использования материнского капитала при строительстве жилого дома. Купить землю и оформить в собственность. Заключить договор со строительной компанией, если будете привлекать подрядчиков. Или определиться с проектом дома, если будете строить своими силами. Направить в муниципалитет уведомление о начале строительства, в котором указать статус земли и параметры будущего дома. Далее можно приступать к оформлению маткапитала. Это можно сделать через МФЦ или сайт «Госуслуги». Если вы строите дом самостоятельно, нужно: Подготовить заявление о распоряжении маткапиталом. В нем указать, на что будет направлена выплата и размер расходов. Приложить паспорт с местом регистрации владельца сертификата и его супруга. При оформлении заявления через «Госуслуги» эти данные загрузятся автоматически. Приложить выписку из ЕГРН на земельный участок. Приложить уведомление о начале строительства, направленное в муниципалитет. Направить все вышеперечисленные документы в Социальный фонд РФ. Деньги поступят на счет заявителя в два этапа – сначала часть, через полгода – вторая часть.
Квартира или частный дом?
Среди актуальных трендов проектирования ИЖС в ближайшем будущем не стоит ждать существенных изменений. «Продолжается стремление к оптимизации площадей, – говорит основатель Архитектурной мастерской DA Максим Долгов. – Один из способов такой оптимизации – модульные дома. Среди материалов отделки – выбор в пользу натуральных материалов, таких как дерево, камень, кирпич. Сохраняется также тренд на большие окна и максимальную площадь остекления».
Принятые в законодательство РФ поправки о малоэтажных жилых комплексах должны «вдохнуть жизнь» в индивидуальное строительство. В свою очередь прежнее хаотичное развитие ИЖС было вызвано тем, что в данном сегменте отсутствовали единые стандарты строительства, в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством.
Загородное жилье следует рассматривать в качестве инвестиций, если оно расположено возле крупных городов – Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Екатеринбурга, Новосибирска. Также дома и коттеджи высоко востребованы в курортных зонах. Особенно в Сочи, который отличается от других курортов более развитой инфраструктурой, близостью как к морским пляжам, так и к горнолыжному курорту, что позволяет использовать купленный дом всесезонно.
Максим Долгов советует в инвестиционных целях покупать квартиры в мегаполисе, но, если вы ищете семейный уют и комфорт, более привлекательно выглядит строительство собственного «родового гнезда», с возможностью учета семейных особенностей и совершенно другим качеством приватности. «Строительство может быть более рентабельным, но, так как дом строится «для себя», на нем обычно не экономят. И по окончании отделки стоимость коттеджа может быть меньше стоимости затраченных средств», – говорит эксперт.
Каждый из опрошенных экспертов называет свои плюсы и минусы проживания в частном доме или квартире. Все зависит от индивидуальных предпочтений семьи и финансовых возможностей. Однако очевидно, что с дальнейшим развитием регулирования отрасли, сохранением господдержки и реализацией программы импортозамещения, которая делает стройматериалы доступнее, и без того динамичный рынок ИЖС получит новый импульс.